Erbschaft- und Schenkungssteuer bei Immobilien: Was ist zu beachten?
Bewertung der Immobilie
Befindet sich eine Immobilie im Nachlass, setzt das Finanzamt deren Wert fest. Dafür ist weder eine Besichtigung noch die Beauftragung eines Sachverständigen erforderlich. Die Bewertung erfolgt in einem standardisierten Verfahren am „grünen Tisch“ nach dem Bewertungsgesetz. Die erforderlichen Angaben muss der Erbe dem Finanzamt auf einem speziellen Formular mitteilen.
Zugrunde gelegt wird der sogenannte „gemeine Wert“, ein Steuerfachausdruck für den Verkehrswert. Verkehrswert ist derjenige Wert, der unter normalen Umständen bei einem Verkauf an Dritte erzielt werden kann.
Da das Verfahren mögliche individuelle Besonderheiten nicht berücksichtigt, kann die Wertermittlung des Finanzamtes vom tatsächlichen Verkaufswert jedoch abweichen. Denkbar ist dies beispielsweise, wenn das geerbte Haus überdurchschnittlich sanierungsbedürftig ist oder spezielle Umwelteinflüsse (Lärm, Geruch) vorliegen, die den Wert mindern. In diesem Fall kann der Erbe dem Finanzamt den niedrigeren Wert durch ein Sachverständigengutachten nachweisen.
Wird die Immobilie innerhalb eines Jahres zu einem niedrigeren Preis an Dritte verkauft als vom Finanzamt ermittelt, kann ebenfalls eine Korrektur erfolgen.
Bei Immobilien, die zu Wohnzwecken vermietet sind, werden lediglich 90 % des Wertes besteuert, es erfolgt also ein Abschlag von 10 % vom gemeinen Wert.
Höhe der Freibeträge bei der Erbschaftsteuer
Die Höhe der Erbschaftsteuer richtet sich nach dem Wert des Nachlasses und nach dem Grad der Verwandtschaft zwischen dem Erblasser und dem Erben.
Zudem sieht das Erbschaftsteuergesetz Freibeträge in unterschiedlicher Höhe vor. Ehegatten können bis zu 500.000 € steuerfrei erben, Kinder bis zu 400.000 €, Enkelkinder bis zu 200.000 €, Eltern und Großeltern bis zu 100.000 €. Den Wert der Erbschaft, der den Freibetrag übersteigt, muss der Erbe versteuern.
Kritisch wird es für alle diejenigen Erben, die weder Ehegatte des Erblassers sind noch dessen Abkömmlinge (Kinder und Enkelkinder). Sie haben nur den geringen Freibetrag von 20.000 €, müssen also den darüberhinausgehenden Wert der Erbschaft versteuern.
Beispiel: Nettowert der Erbschaft 500.000 €:
Ehegatte (Freibetrag 500.000 €) keine Erbschaftsteuer
Kind (Freibetrag 400.000 €) Steuersatz 11 % von 100.000 € Erbschaftsteuer 11.000 €
Enkel (Freibetrag 200.000 €) Steuersatz 11 % von 200.000 € Erbschaftsteuer 22.000 €
Vater (Freibetrag 100.000 €) Steuersatz 11 % von 300.000 € Erbschaftsteuer 33.000 €
Neffe (Freibetrag 20.000 €) Steuersatz 25 % von 480.000 € Erbschaftsteuer 120.000 €
Freund (Freibetrag 20.000 € Steuersatz 30 % von 480.000 € Erbschaftsteuer 144.000 €
Im Einzelnen reichen die Steuersätze von 7 % (Steuerklasse I bei erwerben bis zu 75.000 €) bis max. 30 % in Steuerklasse I, max. 43 % in Steuerklasse II und max. 50 % in Steuerklasse III.
Gestaltungsmöglichkeiten nach dem Erbfall
Familienheime werden unter Umständen nicht besteuert. Ein „Familienheim“ ist die vom Erblasser selbst bewohnte Immobilie.
Nicht besteuert wird diese Immobilie, wenn der verwitwete Ehegatte als Erbe weiterhin in diesem Familienheim für mindestens zehn Jahre wohnt. Muss er die Wohnnutzung gezwungenermaßen aufgegeben, beispielsweise aus Altersgründen, oder stirbt er vor Ablauf der 10-Jahres-Frist, schadet dies nicht, führt also nicht zu einer Nachbesteuerung.
Ebenfalls nicht besteuert wird die Immobilie, wenn das Kind des Erblassers (ggf. auch das Kind eines vorverstorbenen Kindes) als Erbe sie unverzüglich (in der Regel maximal nach drei Monaten) bezieht und für mindestens zehn weitere Jahre bewohnt. Auch hier schadet es nicht, wenn die Zehnjahresfrist unverschuldet nicht eingehalten werden kann.
Allerdings gilt dies bei Kindern nur für Familienheime mit einer maximalen Wohnfläche von 200 m². Bei größeren Immobilien fällt auf die darüberhinausgehende Wohnfläche Erbschaftsteuer an, wobei eine prozentuale Aufteilung vorgenommen wird.
Wird die Eigennutzung vor Ablauf der Zehnjahresfrist aus freien Stücken aufgegeben, entfällt die steuerliche Privilegierung und der Wert der Immobilie wird bei der Besteuerung berücksichtigt. Das kann zu einer erheblichen Nachversteuerung führen.
Schenkung als alternative Gestaltungsmöglichkeit vor dem Erbfall
Freibeträge bei der Schenkungssteuer wiederholt nutzen.
Durch Übertragungen zu Lebzeiten kann der (spätere) Anfall von Erbschaftsteuer vermieden oder wenigstens reduziert werden. Schenkungen können wiederholt genutzt werden, weil der Freibetrag bei der Schenkungssteuer nach Ablauf von zehn Jahren wieder neu entsteht. Zudem reduzieren vorbehaltene Rechte bei der Übergabe den Wert der Immobilie möglicherweise erheblich, also beispielsweise ein Wohnungsrecht oder ein Nießbrauch zugunsten der Übergeber. Ebenso verhält es sich mit vorbehaltenen Rückforderungsrechten. Aus diesem Grund wird eine lebzeitige Übertragung der Immobilie von den Eltern auf die Kinder immer häufiger vorgenommen.
Lassen Sie sich beraten
Es kann bei Immobilien einerseits unerhebliche Steuerbelastungen, andererseits um ihm zu erhebliche Einsparungsmöglichkeiten durch kluge Gestaltung gehen. Eine sorgfältige Beratung durch eine Fachperson ist in diesem Fall extrem wichtig. Vertrauen Sie aber keinem Experten, der „Erbschaftssteuer“ schreibt statt richtig „Erbschaftsteuer“ (mit nur einem „s“).