Immobilien als Altersvorsorge steigen in der Beliebtheit immer mehr. Im Stadtgebiet, das nur einen eng begrenzten Raum für die dort lebenden Menschen hat, gehört ein Grundstück mit einem eigenen Haus zu den sehr hochpreisigen Investitionen. Eine eigene Wohnung als Eigentum eröffnet deswegen einen weiteren Weg, dieses Ziel zu erreichen und sich für das Alter abzusichern.
Aber es bestehen rechtliche Unterschiede zwischen einem Haus und einer Eigentumswohnung. Geregelt sind sie im Wohnungseigentumsgesetz (WEG) von 1951, das 2007 geändert und den modernen Erfordernissen angepasst wurde. Danach wird Wohnungseigentum, ähnlich wie beim Haus, entweder bereits beim Bau der Wohnungen, ihrer Umwandlung von Mietwohnung zu Eigentum oder durch den Kauf bereits bestehenden Wohnungseigentums vom Eigentümer begründet.
Durch die immer existierende Eigentümergemeinschaft in einem Haus mit Eigentumswohnungen sollten bestimmte Merkmale und Besonderheiten beachtet und geprüft werden.Dazu gehört der Überblick, welche Grundstücksteile tatsächlich Sondereigentum sind und welche im Gemeinschaftseigentum aller Wohnungseigentümer stehen. Diese Regeln, die das Wohnungseigentumsgesetz zunächst vorgibt, können Änderungen durch die Eigentümer erfahren. Eine genaue Prüfung der Verkaufsdokumente ist also unverzichtbar.
Rechtliche Besonderheiten beim Neubauprojekt
Fällt die Entscheidung für ein Bauprojekt, kommt ein Vertrag zwischen dem Wohnungskäufer und zumeist einem Bauträger zustande. Dieser hat zuvor ein Grundstück gekauft und die Bauplanung nach den Vorschriften des Wohnungseigentumsgesetzes durchgeführt. Auch die Umwandlung und Sanierung eines bereits bestehenden Mietshauses ist so zu behandeln.
Zu welchem Zeitpunkt der Wohnungskauf erfolgt ist unwichtig, der Bauträger hat sich an die Makler- und Bauträgerverordnung zu halten und bietet damit Schutz für den Kaufinteressenten. Wie für jede Immobilie ist auch bei einer Eigentumswohnung ein notarieller Vertrag erforderlich. In ihm werden die Einzelheiten der Bauleistungen, Rechte bei Mängeln und mögliche Vollmachten für den Bauträger genau festgehalten.
Die notwendige Mitgliedschaft in der Eigentümergemeinschaft
Mit dem Kauf einer neuen oder bereits existierenden Eigentumswohnung wird der Käufer Mitglied in einer Eigentümergemeinschaft. Die Mitgliedschaft ist zwingend und die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer nach dem Wohnungseigentumsgesetz unauflöslich in ihr zusammengefasst. Keiner der Wohnungseigentümer kann seinen Grundstücksanteil vom Wohnungseigentum trennen.
Diese Gemeinschaft aufzuheben ist mit großem und kostspieligem Aufwand verbunden. Bevor also die Kaufentscheidung fällt, gibt ein Blick auf die Wohnungseigentümergemeinschaft, ihren Umgang miteinander, mögliche Rechtsstreitigkeiten untereinander und die Verwaltung der Gemeinschaft in den Protokollen der Versammlungen einen Ausblick wie die zukünftige Zusammenarbeit sein wird.
Kaufinteressenten benötigen vor ihrer Entscheidung deshalb auch Einblick in die Teilungserklärung, die Gemeinschaftsordnung und Beschlüsse. Aus ihnen ergibt sich, welche Regeln die Gemeinschaft rechtlich zulässig über das WEG hinausgehend für ihre Zusammenarbeit und die Verwaltung des Gesamtobjekts getroffen hat.
Die Teilungserklärung
Mit dieser Erklärung und der Gemeinschaftsordnung wird im Rahmen der gesetzlichen Möglichkeiten verbindlich geklärt, wie die Wohnungseigentümer rechtlich zueinander stehen. Sie wirkt auch beim Weiterverkauf der Wohnung. Aus ihr ergibt sich, wie die gesamte Immobilie in Wohnungseigentum und Teileigentum der jeweiligen Käufer aufgeteilt wird. Sie legt fest, welche Bestandteile Gemeinschaftseigentum sind und in welchem Verhältnis diese einzelnen Bestandteile als Bruchteile zum Grundstück stehen. Das Eigentum an Garagen, Stellplätzen und die Sondernutzung von Gärten und Terrassen wird ebenso darin geregelt. Jeder Wohnungseigentümer hat einen Anspruch, dass der darin festgelegte Zustand auch korrekt hergestellt wird.
Die Aufgabe der Gemeinschaftsordnung bezieht sich dagegen mehr auf die Verwaltung und den rechtlichen Umgang der Eigentümergemeinschaft miteinander und gegenüber Dritten. Dort finden sich Regelungen zu den Versammlungen, Stimmrechte, die Kostenverteilung bei notwendigen, von allen beschlossenen Maßnahmen und die Vorgaben für den Wohnungsverwalter.
Änderungen der Teilungserklärung erfordern die Zustimmung der Eigentümer. Bei Erstkauf kontrolliert der Bauträger entweder noch durch unverkauftes Eigentum oder Vollmacht der Erwerber die meisten Stimmen. Kaufinteressenten erhalten aber die Erklärung vom Bauträger zur Prüfung oder können sie direkt beim Grundbuchamt anfordern.