Seit der Reform des Mietrechts vom 1. September 2001 ist es nicht mehr möglich, einfache Zeitmietverträge zu vereinbaren. Das bedeutet, dass eine feste, zeitliche Festlegung der Mietdauer nicht ohne weiteres mehr möglich ist. Inzwischen sind nur noch die sogenannten qualifizierten und zeitlichen Mietverträge möglich. Das bedeutet, dass durch den Vermieter nicht nur die Dauer, sondern auch der Grund für die Befristung anzugeben ist. Möglich sind hier wesentliche Arbeiten zur Instandhaltung der Mietsache und Eigenbedarf.
Viele Vermieter wünschen besonders einen Mindestzeitraum der Miete. Hierfür können beide Parteien miteinander im Mietvertrag einen sogenannten Kündigungsverzicht vereinbaren. Seit 2005 hat der Mieter grundsätzlich die Möglichkeit, das Mietverhältnis mit einer dreimonatigen Frist zu kündigen.
Nur durch eine vertragliche Vereinbarung über den Kündigungsverzicht kann die gesetzlich verankerte Kündigungsfrist geändert werden.
Dieser Kündigungsverzicht kann für beide Seiten oder einseitig vereinbart werden. In diesem Fall würde nur der Mieter einen Kündigungsverzicht erklären.
Die Rechtsprechung des BGH (Bundesgerichtshof) stellt klar, dass ein beiderseitiger Kündigungsverzicht auch in Formularmietverträgen zulässig ist. Die Höchstgrenze für einen Kündigungsverzicht beider Parteien liegt bei vier Jahren. Laut BGH erfolgt hierdurch keine Missachtung der Kündigungsfristen, wie zum Beispiel drei Monate für die Mieter, da es sich hier lediglich um den Verzicht auf das Recht zur Kündigung handelt.
Möglich ist auch, dass nur der Mieter einen Kündigungsverzicht erklärt und somit auf sein Kündigungsrecht verzichtet.
Dies ist aber nur mit einer so genannten Individualvereinbarung möglich. Eine solche entsteht dann, wenn die Bedingungen des Vertrages zwischen den Parteien detailliert ausgehandelt werden. Voraussetzung hierfür ist, dass es beiden Vertragspartnern möglich gewesen ist, inhaltlich Einfluss auf die Klausel nehmen zu können.
Nicht ohne weiteres ist in einem Formularmietvertrag der Kündigungsverzicht nur durch den Mieter wirksam. Dieser ist nur dann wirksam, wenn ihm als Gegenleistung ein Vorteil, wie zum Beispiel eine Renovierung zu Anfang durch den Vermieter oder eine Staffelmietvereinbarung, entsteht.
Höchstens vier Jahre darf ein Kündigungsverzicht in einem Formularmietvertrag betragen. Wurden die Mietverträge individuell vereinbart, so darf dieser Zeitraum für den Mieter höchstens fünf Jahre betragen.
In Sonderfällen ist aber auch der Kündigungsverzicht auf beiden Seiten unwirksam.
Im Juli 2009 wurde durch den BGH ein Formularmietvertrag für eine Studentenwohnung für unwirksam erklärt. Die Ausführungen des BGH besagen, dass besonders für Studenten innerhalb der Studienzeit Mobilität und Flexibilität sehr wichtig sind, da diese oftmals ihren Studienort wechseln und auch ein großes Interesse an Auslandsaufenthalten haben. Allerdings könnte dies nicht einfach erfolgen, da der Student sich mit dem Kündigungsverzicht an seinen Mietvertrag gebunden hat. Da durch solch eine Regelung ein höherer Nachteil für den Mieter als für den Vermieter besteht, ist dies ein Verstoß gegen Treu und Glauben.
Zusammengefasst: Ein Mietverhältnis kann nicht mehr einfach zeitlich befristet werden. Ein Kündigungsverzicht für Vermieter und Mieter ist zulässig, solange dies die Dauer von vier Jahren nicht überschreitet; eine Ausnahme stellen Studentenwohnungen dar. Bei einem Kündigungsverzicht durch den Mieter innerhalb eines Formularmietvertrages ist es notwendig, dass ein Vorteil für den Mieter als Ausgleich vereinbart wird, wie zum Beispiel geldwerte Vorteile oder die Staffelmiete.