Wenn sie die Wohnung weiter nutzen, lässt sich eine zwangsweise Räumung oft nicht oder nur schwer durchsetzen. Im streitigen Fall verweigerte der Mieter einer Gaststätte ab September 2001 die Zahlung der Nebenkostenvorauszahlungen und ab Januar 2007 auch die Zahlung der Grundmiete. Im August 2007 kündigte der Vermieter fristlos wegen Zahlungsverzugs. Er verlangte die Räumung und drohte, die Versorgung des Mieters mit Heizenergie einzustellen. Der Mieter klagte auf Unterlassung der angedrohten Versorgungssperre.
Der Bundesgerichtshof (Urteil vom 6. Mai 2009 – XII ZR 137/07GH) wies die Klage ab. Mit der Kündigung ende auch die Pflicht des Vermieters zur Gebrauchsgewährung. Nur in bestimmten Ausnahmefällen könne der Vermieter auch nach Vertragsschluss zur Versorgung verpflichtet sein. Solche Pflichten könnten sich ergeben, wenn der Mieter wegen der Eigenart des Mietverhältnisses (Wohnraummiete), drohender Gesundheitsgefahr oder hoher Vermögensschäden besonders schutzbedürftig ist.
Hat der Vermieter sich vertraglich verpflichtet, den Mieter zum Beispiel mit Heizenergie zu beliefern, kann er die Versorgung faktisch einstellen.
Die Richter sehen hierin auch keine Störung des Besitzes an den Räumen durch eine verbotene Eigenmacht des Vermieters. Dieser greife nämlich weder in die tatsächliche Sachherrschaft des Mieters an den Räumen ein noch hindere er diesen, seinen Besitz an der Wohnung zu nutzen. Seine vertraglich geschuldete Versorgungsleistung erweitere vielmehr die Möglichkeiten des Gebrauchs. Die Lieferung von Energie sei nicht Teil der tatsächlichen Sachherrschaft über die gemieteten Räume. Sie könne auch von einem Dritten (etwa einem Versorgungsunternehmen) geleistet werden. Diese Entscheidung führt im Einzelfall bereits dazu, dass auch eine Versorgungssperre in Wohnraummietverhältnissen unter Beachtung der Verhältnismäßigkeit als berechtigt angesehen wird.
Tipps für den Verwalter in der Mietverwaltung
- Titulieren Sie Mietrückstände und vollstrecken Sie hieraus.
- Kündigen Sie fristlos und erheben Sie Räumungsklage.
- Ist das Mietverhältnis – insbesondere von Geschäftsräumen – beendet und die Vollstreckung aussichtslos, führen Sie bei erheblichen Rückständen die Sperre nach Androhung durch.
- Bei schutzbedürftigen Belangen des Mieters (Wohnraum, Gesundheit, Vermögensschaden) wägen Sie die Risiken vorher ab und verzichten Sie gegebenenfalls auf die Sperre.
Versorgungssperre beim Wohnungseigentum
Anders zu beurteilen ist der Sachverhalt beim Wohnungseigentum. Bei einer Sperre der Versorgungsleistungen handelt es sich um einen Eingriff in das Wohnungseigentum. Dieser ist nur zulässig, wenn der Eigentümer selber davon betroffen und grundsätzliche Voraussetzungen erfüllt sind. Auf keinen Fall sollten Sie eine Liefersperre veranlassen, wenn der Wohnungseigentümer die Wohneinheit an einen Dritten vermietet. Dieser würde als unbeteiligter Dritter durch die Versorgungssperre betroffen und könnte sich mit Erfolg gegen eine Versorgungssperre wenden.
Tipps für den Verwalter im selbst genutzten Wohnungseigentum
- Titulieren Sie Hausgeldrückstände und vollstrecken Sie hieraus.
- Bestehen weiter Rückstände von mindestens sechs Monaten, lassen Sie die Gemeinschaft über eine Sperre beschließen.
- Drohen Sie die Versorgungssperre gegenüber dem selbst nutzenden Eigentümer (nicht gegenüber dem Mieter) an.