Unter dem Schlagwort „Kauf bricht nicht Miete“ verweist § 566 Bürgerliches Gesetzbuch (BGB) darauf, dass bei einer Veräußerung von vermietetem Wohnraum der Erwerber in die Rechte und Pflichten des bisherigen Vermieters eintritt.
Bis zum 31. August 2001 galt § 572 BGB in alter Fassung. Danach trat der Erwerber nur dann in die Pflichten des Veräußerers ein, die Kaution an den Mieter bei Mietvertragsende zurück zu zahlen, wenn diese Kaution ihm auch vom Vorvermieter ausgehändigt wurde oder er dem Vorvermieter gegenüber die Verpflichtung zur Rückzahlung an den Mieter übernommen hatte.
Ab 1. September 2001 wurde mit § 566 a BGB eine mieterfreundlichere Regelung geschaffen. Kann der Mieter nämlich nach Beendigung des Mietverhältnisses die gezahlte Kaution von dem Erwerber nicht zurück erlangen, ist der ursprüngliche Vermieter weiterhin zur Rückgewähr verpflichtet. Was mit „kann er nicht erlangen“ gemeint ist, lässt der Gesetzgeber im Unklaren. Muss der Mieter den Erwerber und neuen Vermieter zuerst verklagen und gegebenenfalls auch gegen ihn die Zwangsvollstreckung betreiben und kann er sich erst nach deren Fehlschlagen an den alten Vermieter wenden? Auch die Rechtsprechung hat sich hier nicht klar geäußert.
Nach Meinung des Bundesgerichtshofes (BGH) soll der Mieter zunächst den Erwerber in Anspruch nehmen müssen, so lange dies nicht aussichtslos erscheint.
Es kommt hier wohl wie so oft in der Juristerei auf den so genannten „Einzelfall“ an, es muss also eine individuelle Prüfung vorgenommen werden. Im Unterschied zum alten Recht steht aber fest, dass der Veräußerer neben dem Erwerber für die Rückzahlung der Kaution haftet, wenn der Mieter vom neuen Vermieter die Rückzahlung nicht durchsetzen kann. Auf der anderen Seite haftet der Erwerber nach neuem Recht unabhängig davon, ob ihm die Mietsicherheit ausgehändigt worden ist oder nicht.
Beim Kauf einer vermieteten Immobilie sollen Verkäufer und Käufer darauf achten, dass im notariellen Kaufvertrag auf den Mietvertrag hingewiesen und dem Käufer ein Vertragsexemplar ausgehändigt wird. Die Parteien sollten aber auch prüfen, ob der Mieter verpflichtet war, eine Kaution zu bezahlen und ob diese an den alten Vermieter bezahlt worden ist. Hinzu kommt nämlich, dass nach neuem Recht der Erwerber nicht nur die Rechte, sondern auch die Pflichten des vorherigen Eigentümers übernehmen muss. Daraus ergibt sich um Umkehrschluss, dass der Erwerber auch keine Mietsicherheit mehr vom Mieter verlangen kann, wenn diese nicht vor dem Eigentumswechsel erbracht worden ist.
Selbst dann nicht, wenn der Mieter dem Vorvermieter die Kaution geschuldet hat.
Soweit vom Mieter eine Kaution geschuldet und bezahlt worden ist, muss der Erwerber sicherstellen, dass er nicht nur der Rückzahlungspflicht der Kaution an den Mieter durch den Erwerber unterliegt. Ihm müssen von seinem Rechtsvorgänger auch alle notwendigen Unterlagen ausgehändigt werden, zum Beispiel ein Kautionssparbuch oder eine Bankbürgschaft, soweit der Mieter in dieser Form Sicherheit geleistet hat.
Durch den neuen § 566 a BGB sind aus zeitlicher Sicht die Verkaufsfälle geregelt, bei denen die Veräußerung nach dem 1. September 2001 erfolgt ist.
Was gilt für Mietobjekte, die vor dem 1.09.2001 verkauft worden sind? Im Gesetz finden wir keine Übergangsregelung. Da aber § 566 a BGB bei einer generellen Anwendung auch in Altfälle eingreifen und damit rückwirkend gelten würde, gilt § 572 BGB a.F. aus Gründen des Vertrauensschutzes auch dann. Der Erwerber muss bei Ende des Mietvertrages an den „mitgekauften“ Mieter die Kaution also nur dann zurückzahlen, wenn sie ihm ausgehändigt wird oder er gegenüber seinem Verkäufer - dem früheren Vermieter - die Verpflichtung zur Rückzahlung übernommen hat.
Veräußerungsgeschäfte vor und nach Inkrafttreten der Mietrechtsreform
Geregelt sind auch nicht die Fälle, in denen schon vor dem 1. September 2001 mehrere Veräußerungsgeschäfte getätigt worden sind und die Kaution in der Kette dieser Vermieter zwar ursprünglich vom Mieter bezahlt aber nicht an die jeweiligen Rechtsnachfolger nachgereicht wurde.
Diese Frage hat der BGH in einem Urteil vom 1. Juni 2011 nunmehr gelöst: Die Erwerber, die bis zum 31. August 2001 Eigentümer geworden sind, haften weiter nur unter den Voraussetzungen nach altem Recht. Sie müssen die Kaution an den Mieter also nur bei Vertragsende zurück zahlen, wenn sie ihnen ausgehändigt wurde oder sie gegenüber dem ursprünglichen Vermieter zur Auszahlung verpflichtet sind.
Wer die vermietete Wohnung später gekauft hat, haftet dagegen nach neuem Recht. Wer die vermietete Wohnung also innerhalb einer Käuferkette nach dem 1. September 2001 erworben hat, bleibt auch bei einem Weiterverkauf in der Haftung des § 566 a BGB, wenn sein früherer Mieter vom neuen Vermieter die Kaution nicht zurück erhalten kann.