Durch die am 1. Januar 2009 in Kraft getretene Erbschaftssteuerreform ist auch Immobilienvermögen in der Besteuerung von Erbschaften beziehungsweise Schenkungen nicht mehr begünstigt. Die Grundlage der Besteuerung ist seit dem der Verkehrs- oder Marktwert der Immobilie zum Todes- respektive Schenkungszeitpunkt (= gemeiner Wert). Das Finanzamt kann die Wertermittlung nur in vereinfachter Form vornehmen. Durch diese Vereinfachungen besteht jedoch die Gefahr, dass Grundstücks- beziehungsweise Immobilienwerte zu hoch ausgewiesen werden und damit eine höhere Erbschafts- oder Schenkungssteuer anfällt.
Folgende Beispiele sollen dies verdeutlichen:
-
Das Finanzamt verwendet zur Ermittlung eines unbebauten Grundstücks den Bodenrichtwert. Dieser stellt jedoch lediglich einen Durchschnittswert eines mehr oder weniger großen Gebietes dar. Die genaue Lage des Grundstückes kann jedoch schlechter sein, der Zuschnitt oder die Beschaffenheit des Grundstücks ungünstig oder es können Altlastenproblematiken vorliegen.
-
Es sind Baulasten oder Belastungen in Abteilung 2 des Grundbuches (zum Beispiel Wege-/ Leitungsrechte oder Wohnrechte und so weiter) vorhanden. Diese bleiben bei der Berechnung durch das Finanzamt unberücksichtigt.
-
Die Immobilie weist Schäden und Mängel auf oder es sind Instandsetzungs- beziehungsweise Modernisierungsmaßnahmen erforderlich. Auch diese fließen nicht in die Wertermittlung ein.
-
Die Immobilie ist schon älter und hat beispielsweise eine wirtschaftliche Restnutzungsdauer unter 30 Jahren. Das Finanzamt setzt jedoch im Ertragswertverfahren mindestens eine 30-jährige Restnutzungsdauer an. Im Sachwertverfahren wird ein Gebäudewertanteil von mindestens 40 Prozent des Gebäuderegelherstellungswertes angesetzt.
Außerdem verwendet das Finanzamt zur Berechnung oftmals die Tabellenwerte des Bewertungsgesetzes und nicht vom Marktgeschehen abgeleitete Faktoren.
Was kann der Steuerpflichtige aber nun tun?
Da dem Gesetzgeber bei der Erstellung der gesetzlichen Grundlage für die Schenkungs- und Erbschaftssteuer bewusst war, dass es zu einer zu hohen Besteuerung kommen kann, hat er den Betroffenen eine „Tür“ geöffnet: Der Steuerpflichtige kann einen Nachweis über einen niedrigeren „gemeinen Wert“ vorlegen. Hierfür ist ein Sachverständigengutachten erforderlich, dass nach den Grundsätzen des Baugesetzbuches und weiterer Verordnungen / Richtlinien zu erstellen ist. Da nicht immer klar ist, ob der vom Finanzamt ermittelte Wert zu hoch ist, ist - vor Gutachtenerstellung - eine Vorabprüfung des „Falles“ sinnvoll.