Zum 1. Januar 2025 wird die neue Grundsteuer in Kraft treten. Damit verliert der Einheitswert als Berechnungsgrundlage seine Gültigkeit. Bis dahin gelten die bestehenden Regelungen fort.
Von der Grundsteuerreform sind circa 36 Mio. wirtschaftliche Einheiten (bebaute und unbebaute Grundstücke sowie Betriebe der Land- und Forstwirtschaft) in ganz Deutschland betroffen. Die Reform stellt damit eines der größten Projekte der Steuerverwaltung in der deutschen Nachkriegsgeschichte dar. Das bisherige Verfahren zur Ermittlung der Grundsteuer bleibt allerdings erhalten.
Damit die Städte und Gemeinden auf Basis der neuen grundsteuerrechtlichen Bewertung wirksam ihre Grundsteuer ab dem 1. Januar 2025 erheben können, bedarf es für jede einzelne wirtschaftliche Einheit einer Erklärung zur Feststellung des Grundsteuerwerts – bezogen auf die Verhältnisse zum 1. Januar 2022 – gegenüber dem Finanzamt.
Die Mehrheit der Länder folgt dem Bundesmodell und setzt damit das Bundesgesetz um. Fünf Länder machen von der Länderöffnungsklausel Gebrauch und haben ein eigenes Grundsteuermodell entwickelt.
Die drei Arten der Grundsteuer
Die Grundsteuer ist eine Objektsteuer und knüpft an den vorhandenen Grundbesitz an. Sie wird in drei verschiedene Kategorien unterteilt:
- Unter die Grundsteuer A fallen alle Betriebe der Land- und Forstwirtschaft.
- Unter die Grundsteuer B fallen sowohl bebaute als auch unbebaute Grundstücke, die nicht der Land- und Forstwirtschaft dienen. Sie werden als Grundvermögen bezeichnet.
- Mit der Grundsteuer C können Städte und Gemeinden unbebaute baureife Grundstücke durch einen gesonderten kommunalen Hebesatz höher belasten. Einzelne Ländermodelle schließen die Grundsteuer C aus. Die Grundsteuer C ist mit dem „Gesetz zur Änderung des Grundsteuergesetzes zur Mobilisierung baureifer Grundstücke für die Bebauung“ neu eingeführt worden.
Der Weg zum neuen Bewertungsrecht
Das Bundesverfassungsgericht hatte am 10. April 2018 die grundsteuerrechtliche Bewertung anhand von Einheitswerten für verfassungswidrig erklärt und eine gesetzliche Neuregelung verlangt. Bund und Länder einigten sich im November 2019 auf das Grundsteuer-Reformgesetz, welches das Bundesmodell regelt. Gleichzeitig erhielten die Länder die Möglichkeit, vom Bundesmodell abweichende Regelungen zu treffen (Länderöffnungsklausel).
Für alle Bundesländer gilt: Die Einheitswerte auf den 1. Januar 1935 (neue Länder) und 1. Januar 1964 (alte Länder) verlieren im Zuge der Grundsteuerreform am 31. Dezember 2024 ihre Gültigkeit und dürfen ab dem 1. Januar 2025 nicht mehr als Berechnungsgrundlage für die Grundsteuer herangezogen werden.
Im Bereich der Land- und Forstwirtschaft (Grundsteuer A) werden alle Länder das Bundesmodell im Wesentlichen unverändert anwenden. Abweichungen durch landeseigene Modelle gibt es vor allem für den Bereich des Grundvermögens (Grundsteuer B).
Umsetzung des Bundesmodells
Zur Feststellung des Grundsteuerwertes für Wohngrundstücke sind neben der Grundstücks- und Wohnfläche der Bodenrichtwert sowie die Gebäudeart und das Baujahr des Gebäudes mit den Ver- hältnissen zum 1. Januar 2022 von Bedeutung.
Bei der Umsetzung des Bundesmodells bleibt das bisherige dreistufige Verfahren erhalten. Danach berechnet sich die Grundsteuer wie folgt: Grundsteuerwert mal Steuermesszahl mal Hebesatz gleich Grundsteuer.
Die Festsetzung und die Erhebung der Grundsteuer erfolgen durch die Städte und Gemeinden auf Basis der von den Finanzämtern festgestellten Grundsteuerwerte.
Die Grundsteuererklärung ist elektronisch an das Finanzamt zu senden. Die erforderlichen Angaben beschränken sich dabei, im Vergleich zur bisherigen Einheitsbewertung, auf wenige einfach zu ermittelnde Daten. Relevant zur Feststellung des Grundsteuerwertes sind u. a. neben der Grundstücks- und Wohnfläche der Bodenrichtwert sowie die Gebäudeart und das Baujahr des Gebäudes.
Auf der Grundlage der übermittelten Erklärung berechnet das Finanzamt automationsgestützt den Grundsteuerwert und gibt einen Grundsteuerwertbescheid in der Regel an den bzw. die Eigentümer des Grundstücks aus.
Der Grundsteuerwertbescheid enthält keine Zahlungsaufforderung. Er dient als Grundlage für die weiteren Berechnungsschritte.
Der ermittelte Grundsteuerwert wird mit einer gesetzlich festgeschriebenen Steuermesszahl multipliziert. Daraus ergibt sich der Grundsteuermessbetrag, der ebenfalls durch das Finanzamt als Grundsteuermessbescheid in der Regel an den bzw. die Eigentümer des Grundstücks bekanntgegeben wird.
Der Grundsteuermessbescheid enthält ebenfalls keine Zahlungsaufforderung. Er ist die Grundlage für die Festsetzung der Grundsteuer durch die Stadt oder Gemeinde. Den Städten und Gemeinden stellt das Finanzamt elektronisch die Daten zur Verfügung, die für die Berechnung der Grundsteuer er- forderlich sind.
Der Grundsteuermessbetrag wird abschließend mit dem jeweiligen Hebesatz der Stadt oder Gemeinde multipliziert. Daraus ergibt sich die zu zahlende Grundsteuer. Diese wird als Grundsteuerbescheid durch die Stadt oder Gemeinde in der Regel an den bzw. die Eigentümer bekannt gegeben.
Wichtig: Der Hebesatz soll zwar nach den Vorgaben der Politik durch die Städte und Gemeinden so angepasst werden, dass die Grundsteuerreform für die jeweilige Stadt oder Gemeinde möglichst aufkommensneutral ist. Für die einzelnen Steuerpflichtigen kann sich die Höhe der Grundsteuer jedoch ändern.
Die neu berechnete Grundsteuer ist ab dem Jahr 2025 auf der Grundlage des Grundsteuerbescheids zu zahlen.
Wie die Länder das neue Grundsteuerrecht umsetzen
Folgende Länder folgen dem Bundesmodell und setzen damit das Bundesgesetz um: Berlin, Brandenburg, Bremen, Mecklenburg-Vorpommern, Nordrhein-Westfalen, Rheinland-Pfalz, Sachsen-Anhalt, Schleswig-Holstein und Thüringen. Das Saarland und Sachsen nutzen ebenfalls die Bundesregelung, weichen jedoch bei der Höhe der Steuermesszahlen ab.
Fünf Länder haben individuelle Modelle zur Berechnung der Grundsteuer für das Grundvermögen (Grundsteuer B) entwickelt.
Baden-Württemberg
In Baden-Württemberg wird die Grundsteuer für das Grundvermögen nach einem modifizierten Bodenwertmodell ermittelt. Die Bewertung basiert im Wesentlichen auf zwei Kriterien: der Grundstücksfläche und dem Bodenrichtwert. Für die Berechnung werden beide Werte miteinander multipliziert. Auf die Bebauung kommt es für die Bewertung nicht an. Wird das Grundstück überwiegend zu Wohnzwecken genutzt, erfolgt ein Abschlag bei der Steuermesszahl in Höhe von 30 Prozent.
Bayern
In Bayern findet ein auf dem Äquivalenzgedanken gestütztes Flächenmodell Anwendung. Die Bewertung basiert im Wesentlichen auch hier auf zwei Kriterien: Grundstücks- und Gebäudeflächen sowie wertunabhängige Äquivalenzzahlen. Die jeweilige Äquivalenzzahl wird mit der jeweiligen Fläche multipliziert und auf das Produkt wird die Grundsteuermesszahl angewandt. Für Wohnflächen erfolgt bei der Grundsteuermesszahl ein Abschlag in Höhe von 30 Prozent. Die Be- messungsgrundlage wird einmalig zum Stichtag 1. Januar 2022 festgestellt und muss nur angepasst werden, wenn sich die Flächengröße oder die Gebäudenutzung ändert.
Hamburg
Hamburg wendet ein äquivalenzbasiertes Modell mit Wohnlagenberücksichtigung (Wohnlagenmodell) an. Die Bewertung der Grundstücke erfolgt ausschließlich anhand der Grundstücks- und Wohn- sowie Nutzfläche. Die jeweiligen Flächen werden mit einer Äquivalenzzahl multipliziert und so in einem Äquivalenzbetrag dargestellt, der den Ausgangswert zur Ermittlung des Messbetrags bildet. Die unterschiedlichen Äquivalenzzahlen sollen die Nutzungsmöglichkeiten der kommunalen Infrastruktur abbilden, die nicht durch Gebühren und Beiträge gedeckt sind. Neben einer Begünstigung für Wohnen, Denkmäler und Sozialwohnungen gibt es auf Messbetragsebene auch aus Stadtentwicklungsgesichtspunkten eine Begünstigung für normale Wohnlagen, die sich am Wohnlagenverzeichnis des Hamburger Mietenspiegels orientieren sollen.
Hessen
Hessen hat ein eigenes Reformmodell, das Flächen-Faktor-Modell, entwickelt. Wie die Landesmodelle von Bayern, Hamburg und Niedersachsen knüpft auch das hessische Modell an die Flächen des Grund und Bodens sowie die Wohn- und Nutzfläche an und fußt ebenfalls auf dem Äquivalenzprinzip. Ergänzend kommt die Lage als Kriterium hinzu, da sie entscheidend dafür sein soll, in welchem Umfang man von der kommunalen Infrastruktur profitieren kann. Mit einem Faktor wird das Ergebnis erhöht oder vermindert, je nachdem, wie sich die Lage des Grundstücks im Verhältnis zur durchschnittlichen Lage in der jeweiligen Stadt oder Gemeinde darstellt. Zur Berechnung des Lagefaktors wird der Bodenrichtwert des zu bewertenden Grundstücks ins Verhältnis zum durchschnittlichen Bodenrichtwert der Stadt oder Gemeinde gesetzt und auf dieses Verhältnis ein Exponent von 0,3 angewendet.
Niedersachsen
Niedersachsen hat sich für ein Flächen-Lage-Modell entschieden. Es basiert auf dem bayerischen Modell, erweitert um eine Lage-Komponente. Die Grundsteuer wird nach dem Nutzen aus dem Grundstück berechnet. Der Nutzen bemisst sich dabei nicht allein nach der Fläche des Grundstücks. Je nachdem, wo sich das Grundstück innerhalb der Stadt oder Gemeinde befindet, wird aus dem Verhältnis des Bodenrichtwerts zum durchschnittlichen Bodenrichtwert der Stadt oder Gemeinde ein Lagefaktor abgeleitet, der mit den Äquivalenzbeträgen der Fläche des Grund und Bodens und der Gebäudefläche multipliziert wird.
Fazit
Seit Jahrzehnten wurde immer wieder über eine Reform der Grundsteuer diskutiert. Nun beginnt ein neues Kapitel. Mit der vom Bundesverfassungsgericht gesetzten Frist, die Reform bis Ende 2024 umzusetzen, stehen den Eigentümern, ihren Beratern und der Finanzverwaltung umfangreiche und teilweise neue Aufgaben bevor, die eine stringente Planung erfordern. Die Reform ist aber auch eine Chance für den Umstieg auf eine zeitgemäße und weitgehend digitalisierte Fallbearbeitung im Rahmen der neuen Grundsteuer.
Damit die Umsetzung der Grundsteuerreform bewältigt werden kann, sind die Finanzämter auf die Mithilfe der Grundstückseigentümer angewiesen. Diese müssen die Erklärungen zur Feststellung des Grundsteuerwerts vollständig und rechtzeitig beim Finanzamt einreichen. Die Steuerverwaltung hat versprochen, leicht verständliche, einfach auszufüllende elektronische Formulare sowie viele nützliche Informationen zur Verfügung zu stellen.