Der Anspruch auf Zahlung einer Mietkaution durch den Mieter an den Vermieter ist nicht gesetzlich geregelt, sondern muss zwischen den Mietparteien im Mietvertrag vereinbart werden. Fehlt es an einer derartigen Vereinbarung, ist der Mieter auch nicht verpflichtet, eine Mietkaution an den Vermieter zu zahlen. Wurde eine derartige Vereinbarung in dem Mietvertrag mit aufgenommen, ist der Vermieter verpflichtet, das Geld nach dem Gesetz von seinem Vermögen getrennt auf ein Kautionskonto einzuzahlen, § 551 III Bürgerliches Gesetzbuch (BGB). Dies soll verhindern, dass der Vermieter die Mietkaution ausgibt und für sich selber verwendet.
Sollte der Mieter während des Mietverhältnisses Kenntnis davon erhalten, dass der Vermieter die Kaution pflichtwidrig verwendet hat, kann er die Monatsmiete in Höhe der gezahlten Kaution einbehalten. Er muss diesen Betrag dann jedoch selbst auf einem entsprechenden Konto als Kaution anlegen.
Der Vermieter ist bei der Forderung nach einer Mietkaution gesetzlich beschränkt:
So darf die Kaution drei Monatsmieten nicht übersteigen, § 551 Absatz 1 BGB. Des Weiteren hat der Mieter nach dem Gesetz die Möglichkeit, die Mietkaution in drei Raten zu zahlen. Die erste Rate ist erst bei Beginn des Mietverhältnisses zu zahlen, § 551 Absatz 2 BGB. Dementsprechend ist eine Vereinbarung zu Ungunsten des Mieters, dass die Mietkaution in einer Zahlung vor Übergabe des Schlüssels zu erfolgen hat, unwirksam.
Darüber hinaus muss der Vermieter nach dem Gesetz den überlassenen Geldbetrag bei einem Kreditinstitut zu dem für Spareinlagen mit dreimonatiger Kündigungsfrist üblichen Zinssatz anlegen. Dies gilt nicht für Mietverhältnisse in Studenten- oder Jugendwohnheimen. Die Kosten für die Anlage der Mietkaution trägt ausschließlich der Vermieter. Eine vertragliche Vereinbarung, die vorsieht, dass der Mieter die Kosten für die Errichtung eines Kontos und die Bankgebühren zu tragen hat, ist unwirksam.
Nach Beendigung des Mietverhältnisses muss der Vermieter die Mietkaution nebst den entsprechend erzielten Zinsen an den Mieter auszahlen, soweit er keine Ansprüche gegen den Mieter geltend machen kann.
Vor Beendigung des Mietverhältnisses kann der Vermieter die Mietkaution nicht zum Ausgleich rückständiger Mieten verwenden. Eine Ausnahme besteht nur dann, wenn der Vermieter seine Forderung rechtskräftig festgestellt hat oder die Forderung zwischen den Mietparteien unstreitig oder offensichtlich begründet ist. Eine weitere Ausnahme ist dann gegeben, wenn sich die Vermögensverhältnisse des Mieters im erheblichen Maße verschlechtert haben und der Vermieter befürchten muss, einen Ausgleich der Miete während des noch laufenden Mietverhältnisses nicht zu erhalten. Besteht für den Vermieter während des bestehenden Mietverhältnisses tatsächlich die Möglichkeit, zum Ausgleich der rückständigen Miete die Mietkaution zu verwenden, so ist der Mieter verpflichtet, die Mietkaution „aufzufüllen“.
Wichtig für den Vermieter ist, dass der Mieter oft versucht, seine Mietkaution „abzuwohnen“. Der Mieter kann die letzten Mietzahlungen nicht mit dem Argument einbehalten, die letzten Mieten können mit der nach Beendigung des Mietverhältnisses auszuzahlenden Kaution verrechnet werden. Der Bundesgerichtshof (BGH) hat entschieden, dass ein derartiges „Abwohnen“ der Mietkaution unzulässig ist.
Zu beachten ist auch, dass die Rückzahlung der Mietkaution nicht mit der Beendigung des Mietverhältnisses beziehungsweise des Auszuges des Mieters fällig wird.
Der Vermieter hat Zeit, um zu überprüfen, ob eventuell noch Ansprüche gegen den Mieter zum Beispiel aus einer Nebenkostenabrechnung oder aufgrund eines durch den Mieter verursachten Mangels bestehen. Bedauerlicherweise hat der BGH hierzu noch keine klare Rechtsprechung gefunden. Die Bundesrichter gehen davon aus, dass dem Vermieter eine „angemessene Überlegungsfrist“, immer gemessen am Einzelfall, zugebilligt werden muss. Verschiedene Gerichte gehen von einem Zeitraum von zwei bis sechs Monaten aus.
Hat der Vermieter die Mietkaution nach dem Ende des Mietverhältnisses ohne jeglichen Vorbehalt an den Mieter ausgezahlt, kann er anschließend keine Ansprüche mehr geltend machen.
Des Weiteren kann der Vermieter die komplette Kautionszahlung nicht mit dem Argument zurückhalten, es stünde noch eine Heiz- oder Nebenkostenabrechnung aus. Hier muss der Vermieter konkret darlegen, dass der Mieter in den Jahren zuvor eine Nachzahlung auf die Heiz- oder Nebenkostenabrechnung leisten musste. Sodann kann der Vermieter die Mietkaution auch nur in Höhe der durchschnittlichen Nachzahlungen der letzten Jahre zurück halten. Der Anspruch des Mieters auf Rückzahlung der Mietkaution verjährt innerhalb von drei Jahren. Die Verjährungsfrist beginnt jedoch nicht mit dem Ende des Mietverhältnisses, sondern mit dem Ende des Jahres, in dem der Vermieter die Kaution auszahlen muss.
Problematisch kann es für den Mieter werden, wenn während des Mietverhältnisses die Immobilie, in der er wohnt, veräußert wird.
Der neue Erwerber der Immobilie tritt dann an die Stelle des alten Vermieters. In der Regel ist es so, dass auch die Mietkaution an den neuen Vermieter übergeben wird. Noch bis zur Mietrechtsreform im Jahr 2001 galt das Prinzip, dass der neue Vermieter dem Mieter nur dann die Mietkaution zu zahlen hat, wenn er auch tatsächlich die Kaution durch den Voreigentümer erhalten hatte. In streitigen Fällen musste der Mieter immer beweisen, dass der neue Vermieter die Kaution durch den alten Vermieter erhalten hatte.
Seit dem 1 September 2001, nach Durchführung der Mietrechtsreform, kann sich der Mieter nunmehr immer an den neuen Vermieter halten, unabhängig davon, ob dieser die Mietkaution tatsächlich vom alten Vermieter erhalten hat oder nicht. Sollte der neue Vermieter nicht mehr solvent sein, kann sich der Mieter aber immer noch an den alten Vermieter wenden. Voraussetzung ist jedoch, dass der Mieter zunächst versucht hat, die Kaution vom neuen Vermieter zu erhalten.
Entscheidend für die Frage, welches Recht anzuwenden ist, ist nicht der Zeitpunkt der Beendigung des Mietverhältnisses, sondern der Erwerb der Immobilie durch den neuen Vermieter. Hat der neue Vermieter die Immobilie vor dem 1. September 2001, also vor der Mietrechtsreform erworben, ist noch altes Recht anzuwenden. Wurde das Eigentum nach dem 1. September 2001 erworben, findet das neue, mieterfreundlichere Recht Anwendung.